2014年前三个月北京楼市的成交量大幅下降，有些楼盘开始下调开盘售价;广州知名房企给出购房8.8折、“分期首付”……从“日光”、哄抢到打折、调价、分期首付，在经历了过去10多个月的快速上涨后，楼市情况发生了变化。

　　记者调查发现，所谓一线城市楼市暴涨、三四线城市楼市冷淡的判断已经不适用于当前市况，在三四线城市房价回调的同时，原本火热的一二线城市楼市同样出现了降温。房价涨幅普遍放缓已是事实，房企的分化在加剧，购房者的心态也发生微妙的改变。

　　市场博弈僵局松动

　　记者了解到，在2013年9月时公布预计售价27000元/平方米的北京住总万科橙楼盘，在今年3月给出的开盘价降低为23000元/平方米。开盘价调低4000元，等于降价超过15%。反反复复的定价变动，是房价的价格预期和市场信心发生改变的表现，同时也透露出房价走势和市场变化信号。

　　而在位于广州的保利·西海岸、保利·塞纳维拉、保利·公园九里三个项目的售楼处，销售人员均向记者表示可以进行“首付分期”：如果购买首套住房，首付可以分4个月交清，第一个月仅需付房款的5%，购买第二套住房的首付甚至可以延长到9个月。一位销售人员告诉记者。

　　在位于广州的时代南湾，销售人员表示，现场认购享受“史无前例”的8.8折优惠，老业主介绍新业主交易成功，奖励1万元现金。

　　一位在上市房地产公司任职的销售经理告诉记者，由于对市场和股价的多重考虑，开发商一般慎言降价，但随着市场发生变化，开发商一般会采用调低开盘价、送首付、送装修、送家电、“X万抵XX万”等方式进行房价“暗降”。

　　对此，业内人士表示，尽管这些优惠不乏作秀嫌疑，但与去年房企连作秀都不屑相比，确实表明房地产市场正在发生较大变化。

　　四重因素影响 购房心理战转向

　　记者采访发现，目前至少有四重力量影响并导致了楼市的变化。

　　——市场自主调节。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等专家分析，从2012年下半年开始，一线城市的楼市已经出现了一波连续10多个月的上涨。

　　国家统计局公布的数据显示，截至2013年12月，京沪穗深四大一线城市的房价同比涨幅超过或接近20%，在已经执行了两年多的严格限购政策后，尽管供需矛盾仍然紧张，但挤出了投资投机需求后，楼市刚需已不足以支持如此房价进一步大幅度的疯狂上涨。在挤出了追涨、恐慌的超前购房需求后，市场必然会理性地有所调整。

　　——调控措施发力。在一线城市越调越涨的压力声中，京沪广深四市在去年下半年都出台了更严格的调控加码规定。例如，广州将外来人口缴纳社保允许购房的期限从2年增加到3年，这些严格的调控政策也在发挥作用。

　　——保障房预期分流。北京2014年期试点安居性商品房，仅前两个自住房项目的申请就超过40万套，从商品房分流了大批需求，并直接影响了市场预期。

　　北京市统计局最新发布数据显示，前两月北京商品房销售面积比上年同期下降39.1%，其中，住宅销售面积同比下降46.3%。而广州、深圳等多地已经或筹备推出类似共有产权保障房项目，也将给市场带来巨大影响冲击。

　　——房企资金压力。中原地产分析师薄夫利认为，尽管去年上市房地产企业销售回款再创新高，但在房地产融资持续收紧和频频出击抢当地王等叠加影响下，开发商也需要让利跑量，加快资金周转。

　　从时代地产到万科、保利，这些标杆地产公司近期在一线城市的动作表明，在经历了过去一轮快速上涨后，本已居高不下的一线城市核心区域房价对调控并非“免疫”，也绝不是只涨不跌的“神话”。专家表示，一线楼市房价的松动不仅对当地楼市带来影响，对全国市场也将带来传导和冲击作用。

　　“当前在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企‘让利跑量’心理渐占上风。”中原地产市场研究总监张大伟表示，楼市势头转变已从二三线向一线城市延伸。

　　另外，有关专家表示，由于2012年下半年和2013年土地市场出让火爆，大批新增供应量将在2014年入市，下半年的房地产市场或许将面临更大的调整压力。(记者 乌梦达)

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