恐慌性卖房几乎不会出现

　　中国社科院经济研究所所长 裴长洪

　　当下，中国经济将告别过去30多年的高速增长，进入换挡期，未来一段时期将实现中高速增长。这样的经济新常态必然带来房地产市场的新常态。

　　目前几乎所有的市场表现都呈现出下降的趋势。房地产投资增长速度在下降，房地产投资占整个固定资产投资的比重在下降，房地产销售额、销售面积都在下降。房价从去年出现了初始分化，三、四线城市在下降，一、二线城市也出现松动。今年以来，下降的趋势更加明显了。

　　种种迹象表明，在未来一段时间楼市将回归理性区间。从投资来讲，应保持合理的或者适度增长，比如每年10%—15%的增速;从价格来讲，应当保持平稳，特别是一、二线城市房价企稳，不再有大幅度的增长。这就是房地产市场呈现出的新常态。

　　新常态将带来新变化，突出表现在各个市场主体都需要纠正不同程度的资产错配现象。首先，部分房地产开发企业将面临资金链中断，房企将迎来新一轮兼并重组。其他一些涉足房地产的工商企业，也将适时从市场中撤出。一些商业银行也将纠正过去在房地产领域过度配置资源的问题，调整自身的信贷政策。

　　再说居民，新常态将促使居民改善其资产负债表。拥有多套住房的居民也将调整投资渠道，出售部分房产。有人担心，房价一路走低，卖房的风险在不断积累。我认为，风险不可能一点没有，但可控。理由是房价不会跌到50%这样一个幅度。而所谓的风险，是住房的价格跌到了卖掉房子都还不起贷款的程度，那时才会出现恐慌性的抛售，这样的几率很小。

　　既然房地产市场的新常态已经来临，政府应该适度调整调控政策，发挥市场在资源配置中的决定性作用，逐步放弃过多的行政性干预，有条件、有区别地取消限购，取消交易过程中限制性税收。

　　另外，政府保障房的政策也要改变。目前各级地方政府几乎主要采用大规模建设的方式提供保障房，这样容易出现融资难、周转慢的问题。因此在建设之外，也可以采取先购买存量房然后以优惠的方式，例如房租补贴、优惠出售等，提供给保障对象。

　　市场仍有巨大供给空间

　　清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

　　今年上半年房地产市场出现回落，预示着先前过热的楼市开始向理性回归。从短期变化来看，行业经济活动整体放缓趋势明显，投资增速回落，新开工面积下降，商品房销售降温，企业商品房库存压力加大。

　　虽然房地产市场的这种短期下行态势会对宏观经济产生一定的负面影响，但应该看到，这是房地产市场在经历了2013年高速增长之后向均衡水平自发调整的过程，是社会各界普遍欢迎的向理性回归的过程，支撑房地产市场发展的经济社会基本面因素没有发生根本性的变化，政府和社会各界应该对房地产市场抱有信心，也应该对当前的市场变化保持淡定的心态和弹性应对的策略。

　　对房地产市场长期发展的信心首先来自我国城镇化的发展。近年来我国城镇化率虽然不断提高，但毕竟刚刚超过50%，而且城镇化的质量也有待提高，未来尚有很大的发展潜力。今年政府工作报告又明确提出解决“三个一亿人”的问题。这些都预示着以农村居民市民化为主要特征的新型城镇化发展步伐将不断加快，而在这个过程中必将释放大量的生产、生活和社会活动建筑空间需求，因此整个房地产市场仍有巨大的供给空间。

　　对房地产市场的长期发展抱有信心，还源自产业转型升级的发展潜力。

　　过去，在房地产市场上取得利润相对简单，催生了整个行业的粗放型发展，对房屋质量和居住品质的关注不够。然而，现有的市场调整已经预示着粗放式开发难以为继，未来转型升级的一大方向就是产品结构的转变。房屋本身不仅要质量过关，而且要更加注重舒适、便利、低碳、节能，满足可持续发展的需要。同时，我们现有的大部分新建成区域，普遍存在着公共和商业配套设施短缺的问题，需要花大力气去不断完善。

　　转型升级的另一个方向是产业链的延展，从单纯的开发销售，转到持有运营管理，即从房地产开发商向房地产资产运营管理服务商的转变。只有实现了这样的延展或转变，才有可能为房地产资产证券化和房地产金融的深度发展，为促成众多的中小型房地产投资者从直接投资到间接投资的转变创造条件。

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