只有投资楼市最靠谱?

　　近年来，只要出现与房地产沾边的信息、政策，都会成为搅动楼市的魔法棒。

　　“区域城市规划的本意当然不是房地产。”中国青年政治学院经济系主任林江告诉记者，京津冀一体化的规划，其目的有两点，一是为了减轻北京的城市负担，另一点则是要构建区域产业链条，发挥京津冀这个区域的比较优势。

　　在林江看来，京津冀一体化的政策确实会将北京的一些产业、人口转移出去，在周边城市形成一定的房地产需求，但如果产业还没转移，房价先涨起来了，对城市自身发展不会有好处。

　　中国社科院经济所研究员汪丽娜告诉记者，土地是产业发展的基础，如果地价上来了，房租也就随着上涨，产业发展所需要的各项基础都会随之水涨船高。

　　但从眼下河北多地楼市的表现来看，房价看涨的预期已经形成。在林江看来，房地产的资本属性最强，当一个地方出现产业集聚的时候，对土地、房产会形成切实的需求，尤其是在信息不对称的情况下，很容易引发投资冲动。

　　“从整个国家层面来看，高储蓄率的问题一直没能得到根本性的扭转。对普通人来说，有什么好的投资渠道呢?”汪丽娜说，国外很少会有这样的情况发生。完善的税制、产权交易制度会让消费者算账，算一下买房会有多大交易成本、持有成本，往往这样计算之后就会发现，投资房产不是那么划算。但在中国，算来算去都只有楼市，这些年的经验更是让大家觉得，投资楼市最靠谱。

　　不过，数据往往不支撑这种预期与经验。以保定市为例，根据中原地产提供的数据，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去库存化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定去库存化时间高达42个月，是北京的6倍。

　　这也就是说，即使保定目前不再建设新楼盘，现有的库存也需要3年半的时间才能消化掉。

　　“可以说，这次保定等河北部分城市房价突涨，暴露出了我们经济发展中的问题。”中国社科院工业经济研究所工业投资与市场研究室主任刘勇说，这些年房地产的发展让大家觉得这是最有效的投资。

　　在刘勇看来，在京津冀一体化政策尚未出台的情况下楼市先涨，并没有太多可以惊讶的地方。市场经济的核心就是价格，而价格背后则是趋势、预期。

　　30年来，为何一体化推进效果不明显

　　到目前为止，京津冀一体化的大规划中，仅有河北省拿出了具体的方案，北京、天津还没有具体表态。

　　而从历史来看，京津冀一体化始于1984年，甚至在2004年还形成了加快推进的“廊坊共识”。但30年下来，一体化的推进成效并不明显。

　　“这个事情没那么简单。”汪丽娜说，北京想转移出去的产业是不是别人想要的产业?有多少产业可以转移出去?这些问题都不是一个城市一厢情愿能完成的。长三角、珠三角都是靠产业聚集发展起来的。京津冀地区能够把3个地方串起来的产业是什么?靠什么来促成3个地方的一体化?

　　林江告诉记者，北京现在的发展很明确，要发展高端服务业，低端的产业要转移出去。理论上，这种产业的梯度转移是合理的，但具体到不同的省市，各自的资源禀赋不一样，需求也不一样。

　　“大家都想发展高端产业，北京不想要的，河北一定想要吗?”林江说，落实到具体的操作上，一体化的推进并不会像普通人想象的那么简单，弄不好还会陷入囚徒困境。

　　类似的事情曾经在北京市出现过。

　　2010年年初，有消息说，北京市将通州区定位为次中心，北京市政府的一部分部门要搬迁到通州，结果造成通州房价的暴涨。大量购房人涌向通州，有的甚至不看房就买，办完过户手续当天就挂牌加价出售。在那一轮的购房大潮中，通州投资购房占比高达四成。结果在2011年的楼市调整中，通州很多区域房价腰斩。

　　汪丽娜表示，北京市试图将部分行政职能转移到通州，都尚且没有做到，又能有多大可能将部分行政职能转移到河北?

　　“在此次京津冀一体化的推进中，只有河北出台了规划，北京、天津还没有明确方案。”林江说。政府部门本应做得更好，更快、更统一、更透明地公开信息。

　　在一些专家看来，这段时间河北部分城市房价的上涨更像是炒作。林江认为，如果京津冀一体化最终成为现实，房地产会有发展，但房价也未必会像这段时间一样突涨。而如果最终没有成为现实，涨起来的价格还会回归。

　　那么，什么时候中国人对房地产的热情会降下来?

　　“这还需要时间。”汪丽娜说，改革开放之初，大家都在倒东西，市面上缺什么就倒什么，房子也一样，只不过是大宗的商品而已，等什么时候房子也供大于求了，也就没人倒了。那个时候，大家对房地产的热情就会下来。

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