其实，“众筹”在房地产领域已非新鲜事物。

　　2005年，因为高房价、低质量，南京网友邵角曾组建“我爱南京自建房网”发起“集资自建房”活动，却因为个人无建房主体资格而搁浅，而参与该活动的多数人现在已经自购住房。这被业内称为最接近“众筹”本意的集资建房活动。

　　2010年，河北等地出现开发商对部分在建项目实行“私人订制”，以订制部分预收款填补拿地资金。南京林业大学房产研究中心主任孟祥远认为，这类活动是开发商为降低建设成本采取的缓冲措施，是变味的“众筹”。

　　今年6月以来，苏州、重庆、天津、东莞等地依托搜房网、团贷网等互联网平台推出“房地产众筹”项目，采取众筹购买单套房源、拍卖溢价分配给众筹投资人的盈利模式。团贷网“房宝宝”第一期别墅众筹买房投资项目已完结，年化收益率达40%。

　　这类“众筹建房”的出现，多是基金公司在背后主导的资金运作。业内人士认为，这些模式与非法集资有类似之处。

　　然而，袁长喜坚决否认这种说法：“刚开始算是投资产品，等拍完地、盖好房、拿到预售证，就变成了购买行为。流程和资金公开透明，拍了地之前可以随时退钱。这不是非法集资。”

　　“这是站在法律的边缘。”江苏刘洪律师事务所律师刘继翔认为，众筹是一种购买行为，而房产基金则是投资，两者有本质上的区别，混淆概念将面临很大风险。

　　江苏省司法厅和当地各县市司法部门最近都在提醒此类行为的风险。相关人士表示，如果将“众筹建房”的资金性质认定为投资，若开发商单方面解除众筹时签订的合同，众筹投资者们将无处维权。如何从法律上约束众筹行为，使投资人能够有效规避风险，是未来需要解决的问题。

　　只筹钱没房子，众筹建房应回归本义

　　“买地盖楼这么大的事，得要多少人、多少钱?众筹几个亿不现实。”孟祥远等专家表示，“众筹”是个新概念，这个包袱皮里的“集资建房”无法落实就没有意义。

　　“现在的众筹建房是只见筹钱不见房。如果做不好，就是增加中间环节，增加购房成本。”独立房产评论人于岳认为，当前的“众筹建房”是非专业的人去做专业的事情，能不能做成还是个问题。

　　能不能找到合适的开发商?能不能拿到中意的地?这些问题让部分有意尝试的机构望而却步。曾经在网上发微博组织粉丝团购的南京高盛房地产开发有限公司董事长孙天元告诉记者，高盛暂时搁置了原已启动的“众筹建房”计划。“我们还是觉得要先拿地、再筹款，目标更明确。”

　　其实，梳理上世纪90年代住房商品化改革以后的变化不难发现，“集资建房”的呼声伴随着市场波动而产生：从2005年前后因为高房价、低质量呼吁自建房，到2008年后房价暴涨催动“众筹建房”概念兴起，再到现在房地产市场调整，各类打着“众筹”旗号的房地产融资频现，皆是如此。“众筹建房”之所以被喊出，又被追捧，背后是人们对住房及住房品质的需求无法得到满足的现实。

　　中国房地产研究会副会长胡志刚认为，如果“众筹建房”能回归集资建房、满足普通需求的本意，这样的金融创新和房地产开发创新都值得鼓励。解决住房问题关乎民生幸福，相关部门在建设保障房的同时，也应该有条件地鼓励金融等各类房产开发创新，以充分调动民间资本积极性来共同解决住房问题。

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