昔日商业明星进退两难

　　随着时尚品牌纷纷启动电商战略，加速线上线下融合，昔日业态划分明确的商业竞争格局悄然被打破。相对实体零售，网络购物平台的进入门槛相对较低、网店租金和人员开支等环节的成本较少，低价格成为网络购物吸引消费者的主要手段。冲击之下，许多实体商铺已沦为网购的“试衣间”。

　　此外，近年来由于物业租金和员工开支等运营费用持续上涨，加之销售增长乏力，国内百货的经营压力增大，利润空间遭受挤压。据世邦魏理仕的抽样调查，2011年至2014年，样本百货企业的物业租金和员工开支年均复合增长分别为14%和18.5%，而同期营业收入年均复合增速仅为8.8%。有些商铺到期再续约租金上涨30%甚至更高，这进一步压缩了百货类企业的利润空间。

　　传统百货面临着经济增长减速、渠道竞争加剧、零售模式变革、经营成本上涨等外忧;在内部，其现有商场的硬件条件和经营模式也在一定程度上制约了百货在新商业环境下的进一步发展。

　　沪上一家大型百货商场负责人坦承，在当下社会商品丰富，消费者购物需求日趋多样化、体验化的今天，有限的经营面积在客观上制约了传统百货的进一步发展。传统百货商品展示和陈列空间有限，橱窗陈设较差;消费者购物环境不甚理想。

　　世邦魏理仕商业服务部董事吴奕奕说，在内外交困中，百货店通过不断打折促销以带动人流和扩大销售额。然而，频繁打折使百货经营的利润率进一步收窄，陷入恶性循环之中。

　　传统零售商业地产现泡沫隐忧

　　记者近期调研发现，中国经济最为发达的长三角一些地区的商业项目面临供大于求。一些商业地产项目经营状况不佳，有的已陷入惨淡维生的困境，大量土地处于低效利用乃至闲置的状态，有的项目引发的资金危机已影响实体产业。

　　仲量联行数据显示，2014年至2016年，优质商铺新增供应预计将达2370万平方米，为2013年存量的59.5%。部分二三线城市短期内开发量过大，尤其是位于非成熟商圈、由不具备商场运营经验的发展商开发的项目占比较高，未来一段时间内市场空置率可能持续处于高位，有关投资方将陷入泥潭。

　　业内人士认为，在商业项目上马之前，应科学考量各种因素进行规划。上海市各地在沪企业(商会)联合会会长胡雅龙说，应结合预期人口规模、区域交通、产业关联等条件，理性发展大型商业地产项目，实现与现代服务业更好协同发展，而不是拍脑袋决策，将其做成“政绩工程”。

　　此外，对已被证明不适合继续发展商业地产的项目，应研究促进土地的盘活利用。中发集团董事长陈邓华建议，对于此类项目，可通过政府回购收储、土地变性、改变项目用途等方式盘活土地。

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