近日，《国际金融报》记者独家获悉，美国联合办公空间鼻祖WeWork有计划上市，但具体上市时间、地点仍不明晰。

　　2017年时政热点：中国“二房东”IPO为何那么难

　　2月27日，据CNBC援引消息人士的说法称，日本软银即将完成对美国众创空间WeWork的投资，预计这笔交易总额将超过30亿美元。如果消息属实，这笔交易完成后，WeWork估值或将超过200亿美元。

　　为何WeWork能在短短几年内将估值推至200亿美元?它的内在盈利模式是什么?

　　简单来说，WeWork的运营模式是租下闲置办公楼层空间，将其装修改造后，然后以更高的价格转租给个人、创业公司甚至大型企业，像是一个“二房东”，因此租金是其营收的主要来源。

　　但事实上，WeWork真正的核心竞争力在于能为入驻企业提供高黏性的“社区服务”——WeWork拥有一个遍布全球50个城市、超过12万名会员的社区网络，在这个巨大的社区里，平均70%的会员互相合作，50%的会员互相有生意往来。

　　那么，中国有类似的行业吗?

　　其实早在上世纪90年代，就诞生了一批具有中国特色的“二房东”——创意产业园区的经营者。

　　这些经营创意园区的企业，主要以“承租运营”的模式，即租取既有建筑(群)的经营权，而后将该建筑(群)重新设计改造为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营获得租金收入和物业管理收入等。

　　“说创意产业园具有中国特色，是因为它是‘退二进三’政策下、随存量地产而生的。”

　　当记者询问，同样是以收取租金为主要盈利模式、创意园区和联合办公有何不同时，一位创意园区从业人士如此解释。

　　而目前在沪深两市，仍未有一家创意园区企业成功上市。

　　为何创意园区难上市

　　为何创意园区企业难上市?这与其特殊的商业地产模式有关。

　　做商业地产有三种。第一，像万达一般的商业地产航母，主要以商业物业的持有为主;第二，多数商业地产开发商直接销售，获取资金沉淀去完成企业的滚动开发;而第三种则介于一、二者之间，以租赁方式获取土地，进行重新定位和翻新改造，同时招商招租并长期运营管理。

　　这样一个“二房东”般的商业地产运营模式就存在性质归属不明的问题。

　　一家主经营创业产业园区的公司——上海锦和商业经营管理股份有限公司(下称“锦和商业”)，两次冲击IPO失败的原因就是其将承租的划拨土地用于向第三方客户租赁经营，且部分园区项目的土地使用权实际使用情况与规划用途不一致。

　　证监会发审委认为，这样的经营模式不符合《中华人民共和国土地管理法》和《划拨土地使用权管理暂行办法》的部分条例。

　　“创意园企业想上市，首先它必须是独立经营主体，但由于房屋是承租得来属于轻资产模式，这样的形式运营起来规模有限，很难达到上市公司的体量。如果规模无法做大，没有大公司，那就是一个很散的行业，你有两三个园子我有两三个园子，大家各自还挺不一样的，就无法形成一股凝聚力去促使相关法律程序合法化。”上述创意园业内人士对记者表示。

　　同时，由于是承租运营的经营模式，创意园企业无法通过抵押贷款的方式获取资金，前期成本投入多为自有资金滚动，很大程度上限制了创意园企业的发展速度。

　　“租下一个废弃的旧厂房，底租一般就要几百万，房屋改造现在是每平米两三千块钱，大概几万平米改造下来就是几千万，这些钱你通通都要一次性拿出来。因此前期投入特别大，而租金回报期限又相对较长。”上述创意园业内人士对记者透露。

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